涵哥是我大学同学，宝鸡人，毕业后北漂了两年，去年谈了个女朋友，思虑再三回到西安，在高新软件园上班，从年底就在张罗着看房子，而让我意外的是，整个西安他最中意的区域竟然是浐灞。
一个在高新工作，积蓄不多，为了结婚买房的新西安人，且不说他最相中浐灞哪里，光是每天横跨一座城市去上班就已经足够酸爽…可是经过了解才知道，像涵哥这样的刚需购房者，还不在少数。
据克尔瑞数据统计，2018年下半年开始，“刚需族”在浐灞生态区的购房热情持续高涨，尤其近几个月，浐灞生态区更是领先其他区域，在“刚需族”中的受欢迎程度达到30%左右。
今天我们就来着重分析一下，浐灞区域未来的发展到底如何？购房者值不值得出手？
关键词：
1、区域发展深度解读
2、浐灞基础配套分析
3、热门楼盘推荐
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政策利好不断 浐灞有哪些值得购房者期待？
浐灞生态区作为早期西安市总体规划的一个预留区，承担着填补城市未有功能的重大责任，依据浐河、灞河的自然条件，浐灞生态区从创立之始，就树立了“生态立区”的发展理念。整个区域形成了六大发展板块，即湿地园区、雁鸣湖园区、世园园区、金融商务区、商贸园区和总部经济园区。
1、政策利好不断 浐灞区域迎来发展新机遇
2018年，西安各种政策利好的消息铺天盖地而来。据悉，全市扩大有效投资重大项目总投资10725亿元，2018年计划投入2259亿元，其中浐灞生态区年度总投资506.2亿元！足以预见未来浐灞的发展势头。
预计2019年建成的丝路国际会展中心将弥补西北地区10万㎡以上大型展览中心的设施空白；
西安奥体中心预计在2021年全面建成。届时，作为第14届全运会开闭幕式主会场，西安奥体中心项目建设将按照能举办全运会、亚运会和奥运会比赛场馆要求设计，建设成为“世纪精品、传世之作”和城市地标。
如果说自贸区的挂牌，为浐灞生态区带来的是站在改革创新，开放交流风口的时代新机遇，那么第14届全运会的举办，西安奥体中心的建设，则是西安这座古城站上世界舞台中心浓墨重彩的一笔。
放眼全国各大城市，每一座奥体中心，都在改变一座城市。奥体中心的所在地，便是未来城市发展中心的所在地。
例如：
杭州奥体中的落成， 拥有了承担G20峰会、举办亚运会的实力，使得杭州迎来了加速国际化步伐的绝佳机遇；
南京奥体中心的所在的河西区域，一举超越城市其他区域，成为炽手可热的高端生活领地；
鸟巢所在的奥林匹克公园，加速完善了北京在贸易、体育、办公、城市建设各方面的资源配套，成为了北京最大的地标性综合社区！
奥体中心等一系列大型项目建成，带来配套设施的完善，同样也将带来浐灞区域居住人口的大幅上涨。按照浐灞的发展规划，预计2020年，浐灞人口将达到55万人，也就是说，浐灞区域的购房需求同样也在持续上涨。
2、连续两年价格涨幅45.8%
回顾2018年，所以人都感受到了房价带来的不安和忐忑，上半年一路上涨， 抢房摇号成为热门话题，下半年稳中带落，西安房价终于逐渐趋于稳定。
对于西安楼市来说，从价格方面来说，已经连续4年呈供不应求态势，连续两年价格涨幅超过25%，各区域价格涨幅均在20%以上，其中以城东浐灞最为凸显，涨幅为45.8%。
(数据来源：中原地产)
自2016年以来，浐灞持续领跑全市，2018年，浐灞占全市成交总量的18.8%，经开、曲江依次位列其后。具体来看，浐灞受楼市整年升温、房地产开发程度提升、公共配套改善、价格较低等因素影响，连续三年成为全市成交最多区域。
(数据来源：中原地产)
3、土拍市场持续去年火热
从土地市场来看，据不完全统计，2018年西安土地成交257宗， 成交面积约1083万㎡，总成交面积16757亩，成交总金额约630亿元。西安市辖区内一共成交7028亩，主要集中在城东片区（浐灞+灞桥）成交面积2442亩，辖区内占比36%；其次为雁塔。
回顾这两年数据，浐灞生态区无疑是西安土拍市场的最大赢家。仅2018年2月12日这一天，浐灞更是拍卖25宗土地，成交达19宗，面积达971.352亩，成交总金额40.753亿元，而且还有两宗超过最高限价终止拍卖！
浐灞土地之抢手肉眼可见，碧桂园、中粮、万科、绿城等大牌房子的入驻，体现的更是各大开发企业对于浐灞生态区未来发展的看好。就拿华润来说，2018年华润以2446.36元/㎡的楼面价拿下港务区136亩的商服用地，该地为奥体的配套用地，未来将建设“一带一路”企业总部大楼及将近3万平的自持商业，未来将成为浐灞又一新地标。
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区域配套建设进度缓慢 购房需谨慎选择！
放眼西安，乃至整个西北区域，浐灞拥有着得天独厚的自然水系资源，以浐河、灞河、广运潭、桃花潭、雁鸣湖等河、湖、园为基本，奠定了浐灞生态区的环境特色，对于购房改善群体来说，浐灞区域的居住舒适度是毋庸置疑，但是对于首次买房，以及考虑将来孩子上学问题的购房者来说，还是需要再慎重考虑一下。
1、交通有待提升
在交通方面，地铁1号线横穿浐灞东西，3号线贯穿区域核心区，但包括地铁在内，浐灞生态区路网、公交等基础设施配套建设还处于规划阶段，目前出行十分不便利。
试想一下，当你从浐灞某环境优美的小区出来，地铁远在千里之外，等一个小时不来一趟公交，出租车司机对这片基本选择遗忘，滴滴永远都是“附近暂无可用车辆”的状态…你就说有多闹心！
2、教育资源不容乐观
教育方面，近年来浐灞通过统筹规划，目前已在浐灞三角洲、浐河西岸、灞河东岸、雁鸣湖等人口相对集中的区域，通过自建、代建和社会力量办学等多种形式，基本形成“幼儿园+小学+初中+高中”15年一贯制的教育链条，2018年建成4所中小学。目前，浐灞生态区累计新增中小学将达16所，加上10余家幼儿园，可容纳学生将达2万余名。
从整体来看，整个西安地区深陷教育资源匮乏的窘境，浐灞未来需要面对的教育问题同样不容乐观，如果你要面临小孩上学的问题，还是再多看看别的吧，区域建设在逐渐完善，人口在逐渐上涨，但学校配套跟不上，到时候几万个学生就眼巴巴的盯着三五个学校…行吧，孩子教育比较重要，我先撤了~
3、区域商业欠缺
目前区域内存在商业设施不足，生活配套匮乏的问题。随着地铁三号线的开通带动沿线商圈的发展，桃花潭、浐灞中心、香湖湾、务庄等地铁站点逐渐形成自己的商圈，诸如麦德龙、迪卡侬、华润万家、奥特莱斯、砂之船奥莱等大型商超已经在浐灞抢滩布局。
目前商业主要还是集中在3号线沿线，再往东边走，基本上方圆五百里没啥逛街吃饭的地方。不过随着政府配套以及开发商的项目的相继建成，商业肯定会逐渐完善，只不过可能需要再久一点。
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在售热点楼盘分析
前面区域土地价格分析了一大堆，想必有意在浐灞生态区买房的朋友们已经心中有数了。浐灞区域土拍面积大，相对应的购房者可选择的房源也就多。目前浐灞区域在售楼盘总共27个，新开楼盘3个，我们从地铁、公园、学校几个方面为大家介绍一些性价比还不错的楼盘供大家参考。
浐灞在售楼盘地图
（之后我们对根据踩盘情况对浐灞区域的楼盘做了详细分析，敬请期待哦）
1、浐灞学校盘
高科麓湾国际社区位于雁鸣湖东岸，浐河东路以东，东三环以西，南三环以北，项目规划有重点学校高新一小高科麓湾分校。目前在售面积83㎡-125㎡，均价在9729.69元/㎡，较好的地理位置以及价格因素吸引了很多购房者关注。高科麓湾国际社区上周推出约262套房源进行意向登记，核验通过人数为1819组，成为上周“吸人”最多的楼盘，后期需要摇号，约7人抢一房。
御锦城位于浐河东岸东三环与长乐东路交汇处西北角 。项目内自建的陕师大御锦城小学已开学，目前在售126㎡户型，均价为11000-12000元/㎡，适合刚需购房者考虑。
2、浐灞公园盘
阳光100阿尔勒位于浐灞桃花潭风景区西侧，坐拥800亩的桃花潭，临近灞河，生态环境较好，项目有自建商业，交通也较为便利。目前在售面积为85-140㎡的两室-四室，均价约10341元/㎡，适合刚需购房者考虑。
绿城新兴·玉园地处浐灞生态区核心位置，位于柳新路与柳烟路交汇处东南角，东临4000亩灞河生态湿地公园。户型面积区间为116㎡-277㎡，以三居、四居为主力户型，参考均价12000-14000元/㎡，刚需以及改善购房者均可考虑。
万科·悦湾位于欧亚三路与灞河西路交界处西北角，地处浐灞生态区“一心两带”的核心区域，紧邻浐河、灞河两大水系、拥揽桃花潭公园，广运潭湿地公园，浐灞湿地公园会等6大公园，规划建设酒店、公寓以及综合体商业等多种业态。目前在售户型面积为108-139平，均价约13004元/㎡。
3、浐灞地铁盘
华润置地·未来城市位于西安奥体中心南侧，西临灞河，距离已建成的地铁3号线双寨站直线距离800米。建成后将会与西安奥体中心、奥体公园、全运湖共享一方天地，是一个集奥体、商业、环境为一体的超级人文综合体。目前在售面积为125、145、185㎡，参考价格13000元/㎡。
绿城西安全运村位于杏园立交与迎宾大道交汇处向北，项目整体按照“全民运动绿色小镇”的概念来打造，周边规划有3座全运国家场馆、灞河之畔幸福岸线生态景观带、全运湖等生活休闲配套。项目二期与地铁3号线新筑站仅300米，交通方面还算比较方便，目前在售面积102㎡ -139㎡，以3居室为主，均价在11500元/㎡，整体来说性价比还不错，适合刚需购房者考虑。
总结
从整体来看，浐灞的楼盘建筑密度都是比较低的，一般不会大于30%，容积率一般控制在在2-3.5之间，所以浐灞区域在居住方面还是相当适宜的。
这三类人最为适合在浐灞买房：
1>已有住房但想考虑居住舒适度更好而改善或者投资的。
2>常年在西安东北区域居住的地缘性客户；
3>在1、3号线沿线工作但因无法承担工作区域内（典型区域：高新）过高房价的人群；
4>为父母及今后养老做打算的人，浐灞还是首选区域。
若是在浐灞投资则有待考量，区域价值的兑现还需要漫长的时间,出手时有几点务必注意。
①对于出自小开发商之手，价格超过区域均价的楼盘，明显存在价格虚高的现象，购房者要多留意，说不定哪天就降了。
②离地铁比较远楼盘一定要谨慎，除非你做好了出门买菜都开车的准备，不然到时候交通问题会让你头疼到想哭。
③没有在市政规划区内，且周边没有大型商业的楼盘，就暂时不考虑了吧，毕竟人还是群居动物，居住地有人气儿毕竟好。
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